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北京二手房网签量再探底******

　　北京二手住宅的网签量在新年首月再次迎来探底。机构方面流出的数据显示，1月北京二手房成交量仅为8308套，比去年同期的11875套低了30%，与2021年同期的17513套相比，跌幅更是超过50%。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期，都是造成新年首月二手房成交量进一步下探的原因，但买卖双方对于松绑政策的预期以及市场本身修复不到位，才是更重要的因素。需要注意的是，算上1月，北京的二手住宅网签量已经连续两个月在8000+的成交区间，如果持续，价格下行将成为必然。

　　网签量连续两个月8000+

　　大年初十，三年来首次放一个悠长假期的郝杰回到了位于安定门的店里。在过去，春节连市是很多经纪人和新盘案场的常态，在这个春节，出于“归家”的期待叠加市场活跃度偏低，不少北京的中介门店选择了歇业放假。

　　“经历三年疫情，今年返乡的人要更多，我们门店仅留了两个北京孩子值班，而且还是一人一天。”郝杰透露，春节前看房的客户就不多了，春节期间仅带看了3组客户，基本也都是走个流程，并没有意向客户。

　　大面积“阳康”后的1月，市场并没有迎来期待中的反弹。来自中原地产研究中心的统计数据显示，2023年1月北京二手住宅网签8308套，同比2022年1月的11875套下降超过30%，这也是北京本轮二手住宅连续两个月网签量低至8000+区间。

　　尽管环比降幅不大，仅为5.3%，但2022年12月本身基数较低，仅为8773套，比2022年11月的10750套也有两位数的降幅。自2022年5月，北京二手住宅网签量跌破万套，来到月度成交8000+区间后，市场逐步反弹，9月达到14329套，然后开启降温态势。

　　8000+的月度成交量意味着什么？

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，考虑到网签数据的滞后性，8308套并不能完全体现当前的市场状况。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期，都是造成新年首月二手房成交量进一步下探的原因。“市场没有那么差，也没有那么火热，真实情况大概一周3000套，回归到2022年的正常水平。”张大伟表示。

　　北京链家研究院分析师冷会指出，网签量下降的原因主要有两方面：一是春节假期从业人员休假，网签业务部分暂停；二是网签数据相对滞后，无法及时反映实际市场情况。从主要经纪机构成交情况看，1月上半月二手住房市场恢复态势显著，下半月受春节假期影响成交节奏放缓，1月整体交易规模与2022年春节月份(2022年2月)基本持平。

　　3、4月或恢复

　　二手房网签量何时恢复？在包括上述专家在内的多位业内人士看来，北京二手房网签量的恢复要等到3、4月才会有所体现，按照往年惯例，3、4月是教育资源优质区域的成交高峰期，上学等置业需求会集中释放。

　　但更多的从业者担忧，伴随着上学等需求集中释放后，目前本就修复不到位的二手房市场将出现较大的需求空窗期。

　　“现在买卖双方的认知差距特别大，买方希望使劲儿压价，卖方觉得政策松绑预期明显。”包括郝杰在内的多位一线经纪人直言，当下即便是比较优质的二手房，也都会出现“共识难以达成”的局面。

　　“‘其他城市都在调整政策，北京是不是也会变呢？’这种几乎是小业主们的共同心态，所以卖得不多、不真卖，挂出来试试水，价格还标得有些随心所欲。” 而买方也多持观望情绪，成交周期因此被不断拉长。

　　网签量与价格走势成正比

　　另一方面，看似筑底的价格，也有着统计因素作用结果。北京商报记者从经纪机构提供的数据发现，近期北京中心城区成交占比显著提升，进而导致全市成交均价结构性上涨。“所以北京并不是真的二手房还在涨，只是网签结构拉动了成交均价。”多位业内人士直言，一旦上学等核心城区需求在4月完成释放后，如果网签量持续保持下探，价格下行也将成为必然。

　　近日，多城密集下调首套房贷利率，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，春节后，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，新一轮的下调房贷利率潮流正在上演。截至目前，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。

　　从城市分布来看，春节之前下调房贷利率的多以三四线城市为主，而近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主力，其中不乏省会城市和重点二线城市。

　　至于北京，此前谈论最多的就是对于认房不认贷的调整，以及首套和二套房贷利率和首付款比例的调整。业内人士指出，如果上述政策落实，将释放一部分置业需求，但北京等一线城市牵一发而动全身，政策调整会慎之又慎，放开的“尺度”也不会太大。认房不认贷议论多时，但并未见到相关信号传递出来；而房贷利率调整，按照个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，北京目前并不符合标准。北京商报记者 王寅浩

2023中国车市展望|二手车新政落地 能否冲击两千万辆大关？******

　　1月1日起，二手车新政落地。按照《商务部等17部门关于搞活汽车流通扩大汽车消费若干措施的通知》(以下简称《通知》)的规定，个人在一年内过户名下车辆不得超过三次，且个人名下的车辆在购入一年内不能销售。

　　瓜子二手车高级副总裁王晓宇表示，以个人经纪模式为主导的二手车交易成为历史，行业进入以企业经销模式为主的高质量发展的新阶段。瓜子二手车数据显示，从元旦开始，大多数二手车市场、车商以及交易相关配套服务企业均已正常经营，市场人气开始快速恢复，线上平台交易量相比2022年元旦假期增长30%以上。

　　1月16日，中国汽车流通协会副秘书长罗磊公开表示，2023年是各项政策全面落地的一年，二手车市场应该会全面恢复应有的活力，据预估，2023年二手车交易量应该向2000万辆大关冲击。

　　中国汽车工业协会副总工程师许海东对新京报贝壳财经记者表示，新政鼓励二手车经营主体去进行二手车交易，而在二手车产业中，只有二手车经营主体为主进行二手车经营才能够保证二手车整个营业体系维持正常发展。

　　车商以个人名义售二手车被限

　　《通知》中规定，2023年1月1日起，对自然人在一个自然年度内出售持有时间少于1年的二手车达到3辆及以上的，汽车销售企业、二手车交易市场、拍卖企业等不得为其开具二手车销售统一发票，不予办理交易登记手续，有关部门按规定处理。

　　这也就意味着，个人名下持有时间不满1年的汽车有三辆及以上的，一年内只能卖两辆，第三辆车开始开不了交易发票，也无法进行交易过户；具体时间是看办理交易时，该车在个人名下持有时间是否满一年。

　　此前，我国二手车交易方式以经纪模式为主。所谓经纪模式是指二手车经营主体将收购的二手车过户到车商/员工个人名下，销售时再将该二手车过户登记到买家名下，这也就产生了个人“背户”现象。有二手车商告诉新京报贝壳财经记者，个人之间交易可以免征购置税，减少成本。而经销模式则是指先将车收购至公司名下，再对外销售，在这种模式下，需按照二手车销售价格的0.5%进行缴税。

　　“2022年11月的时候，二手车市场的负责人曾通知我们二手车经销商，11月特别是12月大家都忙着处理手头库存车。”环京地区二手车商陈先生告诉记者，2022年规模大的二手车商库存车较多。

　　“2022年12月下旬，基本都在抓紧处理挂在名下的库存二手车，12月交易量增长远超11月，基本达到年内高峰。由于自己的库存车比较少，手头积压车辆还算好处理，但市场上规模稍大的二手车商压力相对较大。”陈先生说。

　　二手车商老李表示，手头积压车辆较多的车商由于无法短期内处理完库存车，部分会采取将库存车分散到不同的人名下的方式。不过他表示，这只是短期的应急手段，并非长久之计。

　　尽管有的车商犹豫，但大部分车商表示，自然人交易受限制有利于行业发展，政策意图是好的。

　　二手车由个人经纪转向企业经销

　　在经纪模式下，二手车交易普遍存在规模小、车况信息不透明、无法保证售后服务和消费者合法权益、市场诚信问题突出等现象。许海东分析称 ，新政策只是限制个人经纪模式或者是黄牛倒卖等情况，整体上利于行业发展。

　　业内普遍认为，随着新政的实施，未来二手车交易也或将像新车一样，实行经销模式。

　　王晓宇认为，“对于中小车商来说，应该积极拥抱二手车行业新政，进一步提高业务的合规性、透明性，加速从个人经纪模式升级为企业经销模式。”许海东表示，新政策有利于保证二手车行业的正常健康发展。中国汽车流通协会副秘书长罗磊补充表示，当市场环境发生变化时，车商不能坐以待毙，而应注重自身的转型升级，需要通过自身调节，找到与新形势的平衡点。

　　对于车商而言，调整首先需要注册个公司成为法人企业，经营范围中含有“汽车或二手车销售”的项目，或直接在原有二手车经纪公司的经营范围中增加“汽车或二手车销售”业务；其次需要在商务部网站完成备案。

　　“该政策具有行业里程碑式的意义；大部分车商已有相应的准备，落地后各地车商群体根据当地政策细则也会做好进一步落地工作。”王晓宇对新京报贝壳财经记者说道。

　　交易价格或将呈现下探趋势，品牌车商更稳定

　　中国汽车流通协会最新数据显示，2022年我国二手车累计交易量为1602.78万辆，同比下降8.86%，同期相比减少了155.7万辆，累计交易金额为10595.91亿元。

　　中国汽车流通协会数据显示，去年12月二手车交易价格持续走低，交易价格在5万元以内的车型占比增长明显。《2023年中国二手车行业展望 》研究报告中分析称，2022年全年二手车的成交均价从6.16万下降到4.84万，呈现下降趋势；基于供应链产业成本趋势及国内激烈的新能源汽车竞争环境等因素影响，预计2023年二手车交易价格仍将呈现下探态势。

　　业内认为，新政实施以后，随着二手车经营品牌化、规范化的深入，预计2023年品牌化车商的经营将会呈现更加稳定的趋势。

　　随着二手车交易临牌、以及此前全国取消国五限迁等实施，当前二手车政策组合拳已全面落地，行业已经迎来全国大流通。“对广大车商群体来说，不仅应该积极拥抱二手车行业新政，加速从个人经纪模式升级为企业经销模式，提高业务的合规性、透明性与诚信度；更要善于利用线上平台抢占全国大流通的市场红利、进一步提升周转与经营效率，大幅提升自身竞争力。”王晓宇表示。

　　许海东认为，近年来商务部持续推动二手车限迁接触，加快流通，对于二手车行业发展极大利好，二手车的交易流通对新车市场销售也是利好突出；按照发达国家二手车与新车交易量的比例，我国二手车市场还将继续发展，同时也将带动新车市场、二手车出口的共同发展。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）